ตึกแถว กับ การลงทุนปล่อยเช่า

ตึกแถว กับ การลงทุนปล่อยเช่า

หากท่านคิดว่าจะซื้อตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ให้เช่า ประเด็นสำคัญ คือ แหล่งเงินทุน และผลตอบแทนว่าคุ้มค่ารึเปล่า หากท่านซื้อตึกแถวราคา 8 ล้านบาท ท่านก็ต้องดูว่าท่านมีเงินสดในกระเป๋าแค่ไหน หากกู้ธนาคารในระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยที่ 6.5 % ค่างวดจะอยู่ที่ 56,000 บาท ดังนั้นหากท่านจะปล่อยเช่าก็คงต้องได้ค่าเช่ามากกว่านั้น ซึ่งแน่นอน ผู้เช่า อาจจะได้ตึกแถวของท่านที่เขานำมาซอยย่อยปล่อยเช่า และทำธุรกิจอะไรของเขาก็ตามที่คุ้มค้า ดังนั้นทำเลจึงมีความสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้เช่า ความไว้วางใจได้ น่าเชื่อถือ การวางเงินประกัน วางเงินล่วงหน้า เป็นต้น

ข้อควรระวังในการทำ

1. ต้นทุน

ถ้าท่านต้องทำการกู้ธนาคาร หรือ ถ้ามีเงินเย็นอยู่แล้ว ตรงนี้ถ้าเป็นเงินเย็นก็สบายใจ เพราะเมื่อท่านปล่อยเช่าและถ้าไม่มีคนเช่าขึ้นมาท่านก็ไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับการผ่อนปกติคนส่วนใหญ่จะใช้วิธีการหมุนเงินจากการกู้ธนาคาร อันเป็นวิธีที่ใช้เงินของคนอื่นมาทำงาน แต่ก็เช่นเดียวกันท่านอาจจะต้องสำรองเงินส่วนหนึ่งในยามที่ไม่มีผู้เช่าตึกแถวนั้น ยิ่งตามตัวอย่างที่ยกขึ้นมาแล้ว ก็ต้องคิดและแก้ปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นตรงนี้ได้ หากทุกสิ่งลงตัวก็ลุยไปเลย

2. ระยะเวลาการปล่อยเช่า

ท่านจะปล่อยเช่าในเวลาเท่าไหร่ ซึ่งจะมีผลต่อราคาเช่า ยิ่งในทำเลที่ดีควรมีระยะเวลาพร้อมกับการปรับราคาเช่าเป็นระยะตามที่ตกลงกันไว้กับผู้เช่า หากผู้เช่าออกก็ต้องมีเวลาที่จะเข้าไปปรับปรุง ซ่อมแซมสำหรับผู้เช่ารายใหม่ การซ่อมแซม หรือ การปรับปรุงต้องอยู่ในข้อตกลงตั้งแต่แรกว่าเป็นอย่างไร สิ่งที่ติดในอาคารสามารถนำออกไปได้หรือไม่ ถ้ารับเช่าแต่ตึกเปล่า ๆ แล้วมาติดแอร์เข้าไป บางครั้งก็อาจจะมีข้อตกลงว่าให้สิ่งที่ติดเข้าไปนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของอาคาร หรืออาจจะถอนออกไป ซึ่งก็อาจจะไม่คุ้ม ส่วนนี้ต้องทำสัญญาให้ชัดเจน ยิ่งผู้เช่าบางรายที่เช่าอาคารพาณิชย์หลายชั้นและนำมาซอยเป็นห้องเล็ก ๆ ให้เช่าเป็นห้องพักอาศัยเล็ก ๆ พอจะคืนตึกเมื่อหมดสัญญาไม่ทำต่อก็ต้องจัดการรื้อถอนให้คงสภาพเดิม ทาสีและซ่อมแซมทุกอย่างให้เหมือนสภาพเดิม แต่รับรองได้ว่าตึกของท่านก็จะโทรมไปอย่างถนัดตาทีเดียว ตรงนี้ก็ต้องดูกันดี ๆ ถึงจุดประสงค์ของผู้เช่า

3. เรื่องภาษีโรงเรือน ภาษีรายได้

ค่าใช้จ่ายนี้ซึ่งเจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องทราบมิใช่เพียงแต่คิดถึงค่าผ่อน กับธนาคารเท่านั้น โดยส่วนใหญ่ภาษีโรงเรือนจะเป็นภาระให้กับผู้เช่าจ่าย สิ่งนี้จะคำนวณตามค่าเช่าจริงที่ไปยื่นกับกรมพาณิชย์

ผู้ให้เช่า อย่าลืมว่ารายได้จากค่าเช่าก็ต้องจ่ายภาษีรายได้เหมือนกันอันนี้ก็จะขึ้นอยู่กับฐานภาษีของแต่ละท่าน

ในขณะเดียวกันภาษีโรงเรียน เราพิจารณาได้ดังนี้

อัตราการเสียภาษีโรงเรือน

1.กรณีให้ผู้อื่นเช่า ให้ใช้อัตรา 12.5 % ต่อปี

ตัวอย่างเช่นนายสมชาย ให้ วิเชียร เช่าตึก หรือ อาคาร ในอัตราเดือน ละ 5,000 บาท จะต้องเสียภาษีโรงเรือน ( 5,000 x 12 ) = 60,000 นำ ค่าเช่าทั้งปี 60,000 x 12.5/100 = 7,500 บาท

2. กรณีที่เจ้าของทรัพย์สิน หรือ โรงเรือน นำมาทำธุรกิจส่วนตัวโดยไม่มีค่าเช่า ให้นำเอาพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด (ตารางเมตร) ในอาคาร หรือ โรงเรือน มาคำนวณหาภาษี โดย อัตราภาษีต่อตารางเมตร ให้ทำการสอบถามไปยัง อบต. , อบจ. หรือหน่วยงานที่เรียกเก็บภาษีว่าคิด อัตราภาษีโรงเรือนต่อตารางเมตรเท่าไร เนื่องจากแต่ละพื้นที่คิดไม่เท่ากัน

ตัวอย่างเช่น นายเปรมศักดิ์ เป็นเจ้าของอาคาร 3 ชั้น และ ใช้ดำเนินการกิจการของตนเอง 2 ชั้น คือชั้นที่ 1 และ 2 โดย ใช้ชั้นบนสุดเป็นที่อยู่อาศัย โดยแต่ละชั้น มีพื้นที่ ใช้สอย ( กว้าง x ยาว ) 4 x 8 = 32 ตรม. และมีพื้นที่ใช้ดำเนินกิจการ 2 ชั้น จะได้ 32 x 2 = 64 ตรม. โดย สมมุติอัตราภาษีต่อตารางเมตรเท่ากับ 60 บาท ดังนั้น A ต้อง เสียภาษีโรงเรือน 64 x 60 = 3,840 บาท

4. เงินกินเปล่า ค่าเซ้ง

ตรงนี้เป็นไม้เด็ดของเจ้าของตึก ที่เรียกว่าไม่ง้อ หรือ อาจจะเป็นเพราะทำเลที่ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ค่าเซ้ง เป็นเงินที่แยกต่างหากจากค่าเช่ารายเดือน ค่าภาษีรายได้ ค่าภาษีโรงเรือน ซึ่งเป็นการรับประกันในแง่หนึ่งถึงการวัดความสามารถของผู้เช่าว่ามีความสามารถจริงในการทำธุรกิจ รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ จากธุรกิจเดิมที่ผู้เช่ามาทำกิจการต่อจากผู้เช่าคนก่อน อาทิ เป็นร้านทำอาหาร ซึ่งจะมีอุปกรณ์ ห้องครัว โต๊ะอาหาร ซึ่งผู้เช่าเดิมมีความประสงค์จะขายต่อให้ผู้เช่าคนต่อไปจึงรวมเรียกค่าอุปกรณ์เหล่านี้ว่าค่าเซ้ง ซึ่งนั่นก็หมายถึงการสวมต่อกิจการที่อาจจะมีลูกค้าประจำอยู่แล้ว เนื่องจากชื่อเสียง ทำเลที่ดีนั่นเอง

ตัวอย่างคือ ผู้เช่า ต้องเสียเงินค่าเซ้ง สมมุติที่ 200,000 บาท เป็นเงินก้อนให้เจ้าของตึก และยอมรับเสียค่าภาษีโรงเรือน (หรือตามจะตกลงกันว่าใครเสียในส่วนนี้) และ แน่นอน ภาษีรายได้ในส่วนของผู้ให้เช่าต้องเสียเอง และมีค่าเช่ารายเดือนอาจจะที่ 20,000 บาท ตามแต่ขนาดตึก จำนวนชั้นและทำเล ตรงนี้ก็ขึ้นกับว่าตึกแถวของท่านอยู่ในทำเลที่ดีไหม ส่วนนี้อาจจะเป็นการเลี่ยงภาษีของเจ้าของตึก เนื่องจากเป็นเงินกินเปล่าหรือไม่นั้นก็ขึ้นกับการยื่นภาษีรายได้และสัญญาที่ระบุกันแต่เป็นการเพิ่มรายได้ในการทำธุรกิจการปล่อยเช่าตึกแถวของท่านอีกก้อนหนึ่ง

5. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา

คนเรารู้หน้าไม่รู้ใจ อะไรก็เกิดขึ้นได้ดังนั้นเงินประกัน เงินจ่ายล่วงหน้า หรือหลักประกันที่มีไว้ย่อมอุ่นใจกว่าหากเกิดเหตุการณ์ที่เป็นไปได้ เช่น ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ไม่ย้ายออก ไม่ติดต่อบ่ายเบี่ยง จนท่านคงต้องแจ้งความฟ้องร้อง ผ่านกระบวนการทางกฎหมาย ณ จุดนั้นเราก็มาถึงซึ่งความเข้าใจว่าทำไมการเคร่งครัดต่อการจ่ายค่าเช่าจึงเป็นเรื่องสำคัญ เพราะ ถ้าปล่อยให้เป็นดินพอกหางหมูแล้วความเสียหายย่อมเกิดขึ้น เช่น ต้องจ่ายค่าเช่าในเดือนต่อไปภายในวันที่ 1 หากชำระช้ากว่านั้นมีค่าปรับเท่าไหร่ต่อวัน และเผื่อค่าทนายไว้ด้วยเลยก็ดี

สรุป การทำธุรกิจปล่อยเช่าตึกแถว ในแง่หนึ่งตามความคิดของผู้เขียน มองว่ามีศักยภาพน่าลุงทุนมากกว่าการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้เช่ามีรายได้จากการทำธุรกิจ มาเป็นทุนจ่ายค่าเช่า อีกทั้งหากเลือกลงทุนทำเลดีๆ ผู้เช่าก็กล้าที่จะจ่ายเงินค่าเซ็ง ค่าเช่าในราคาแพง สิ่งสำคัญ คือ ต้องเลือกทำเลที่ดีจริงๆ รวมถึงต้องคิดอย่างรอบคอบ ในความพร้อมทั้ง 5 ประการที่กล่าวมาเพื่อจะได้ประสบความสำเร็จในการทำธุรกิจการปล่อยเช่าตึกแถวนี้

ขอขอบคุณ: www.ddproperty.com